Résiliation d’une vente immobilière : attention aux droits d’enregistrement !
Une vente immobilière peut parfois tourner court : l’acheteur se rétracte, le vendeur refuse de poursuivre la transaction ou les parties décident simplement d’y renoncer. Mais attention : une vente qui n’aboutit pas peut malgré tout donner lieu au paiement des droits d’enregistrement. Et la facture peut être particulièrement salée, tant pour l’acheteur que pour le vendeur !
Le compromis (et parfois même l’offre acceptée) vaut déjà vente
La vente immobilière est en principe formée dès l’accord des parties sur le bien et le prix, sans devoir attendre la signature de l’acte notarié. Une simple offre d’achat acceptée peut même suffire, selon ses termes et les éventuelles conditions qui l’accompagnent.
Cette date est importante puisqu’elle peut constituer le point de départ des délais fiscaux, même si un compromis est signé ultérieurement.
Une vente abandonnée peut coûter très cher !
C’est sans doute le risque le plus méconnu. Lorsqu’un acheteur ou un vendeur renonce à poursuivre une vente déjà conclue, les droits d’enregistrement peuvent rester intégralement dus, même si l’acte notarié n’est jamais signé.
En effet, une simple rétractation ne suffit pas à anéantir la vente ni ses conséquences fiscales. Même en cas de résiliation, l’administration fiscale peut réclamer les droits d’enregistrement si les conditions permettant d’éviter leur perception ne sont pas remplies. Leur montant peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Et le risque ne concerne pas uniquement l’acheteur ! Dans les trois Régions, lorsqu’une vente est conclue par un acte sous signature privée, le vendeur peut également être poursuivi pour la totalité des droits d’enregistrement, même s’il n’a jamais perçu le prix de vente.
Autrement dit, si l’acheteur ne paie pas, le vendeur pourrait devoir mettre lui-même la main à la poche, sous réserve d’un éventuel recours contre l’acheteur.
Résiliation amiable : une porte de sortie fiscale
Heureusement, les trois Régions prévoient, sous certaines conditions, un régime fiscal favorable lorsque le vendeur et l’acheteur conviennent de mettre fin à la vente.
Ce mécanisme permet, en principe, de limiter les droits d’enregistrement à 10 € pour la vente initiale et 10 € pour la convention de résiliation amiable, plutôt que de supporter les droits proportionnels habituels.
Il faut notamment que la vente n’ait pas encore été constatée par acte notarié et que la résiliation amiable intervienne dans l’année de la convention initiale, sous réserve notamment des particularités liées aux conditions suspensives.
Les parties doivent également respecter les formalités d’enregistrement, qui diffèrent selon la Région concernée.
Attention : le délai d’un an n’accorde aucun délai supplémentaire pour accomplir les formalités fiscales ou payer les droits. Il permet, sous certaines conditions, de bénéficier du régime fiscal favorable lorsque la vente prend fin. Selon la situation, les droits proportionnels pourront être évités ou, s’ils ont déjà été payés, faire l’objet d’une demande de restitution.
Et si les parties ne sont pas d’accord ?
Lorsque la résiliation amiable est impossible, il peut être nécessaire de demander au tribunal la résolution judiciaire de la vente, notamment si l’une des parties n’exécute pas ses obligations.
Ici encore, le délai fiscal d’un an est déterminant : pour bénéficier du régime de restitution favorable, la demande judiciaire en résolution doit en principe être introduite dans l’année de la convention. C’est la date de cette demande qui importe, et non celle du jugement.
D’autres mécanismes, notamment l’annulation judiciaire de la vente, obéissent par ailleurs à des règles différentes.
Et si les droits ont déjà été payés ?
Les législations régionales permettent également, sous certaines conditions, d’obtenir la restitution des droits d’enregistrement déjà acquittés.
Le délai pour solliciter cette restitution est, en principe, de deux ans en Wallonie et à Bruxelles, contre cinq ans en Flandre, selon des points de départ différents. Ce délai ne doit pas être confondu avec le délai d’un an évoqué précédemment.
Enfin, en présence d’une véritable condition suspensive, comme l’obtention d’un crédit, sa non-réalisation peut empêcher l’exigibilité des droits proportionnels. Si cette condition se réalise, sa date peut également modifier le point de départ des délais fiscaux.
Conclusion
Lorsqu’une vente immobilière tourne mal, il ne suffit donc pas de rechercher comment y mettre fin juridiquement. Il faut aussi anticiper les conséquences fiscales.
Car une vente qui n’aboutit jamais peut néanmoins entraîner une importante dette fiscale, dont tant l’acheteur que le vendeur pourraient devoir répondre.
En matière immobilière, l’inaction peut coûter cher !
Cet article a pour but d’informer et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question spécifique, il est recommandé de consulter un professionnel du droit.
Maître Raffaele Petrullo, avocat aux Barreaux de Bruxelles et de Luxembourg (www.astralis-law.be – 02 705 57 47 – info@astralis-law.be).
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